L’acheteur de votre ancienne propriété a récemment découvert la présence d’un vice caché ? Souvent, les vendeurs ne sont pas au courant de la présence du vice caché, mais ils en sont quand même tenus responsables. Rassurez-vous, vous n’êtes pas sans recours dans ce genre de situation ! Il existe différentes défenses pour le vendeur en cas de vice caché.
Pour préparer votre réponse, voici un petit guide sur les protections du vendeur et les règles entourant les vices cachés.
Vice caché : qui est responsable ?
Quelle que soit la nature du vice découvert, les conséquences sur le bâtiment et ses occupants peuvent être lourdes. Lorsqu’un vice caché est mis au jour, la question est de savoir qui en est responsable et doit assumer les frais de réparation ? Il faudra déterminer la responsabilité, même si le vendeur n’était pas au courant du vice caché !
En général, le vendeur est présumé responsable si le vice existait avant la vente et était indétectable lors de l’inspection. Toutefois, plusieurs facteurs peuvent influencer la décision, comme le type de vice, l’âge du bâtiment ou encore les clauses du contrat. Si plusieurs propriétaires se sont succédé, la responsabilité peut être reportée aux vendeurs précédents, si l’on démontre que le vice existait durant leur période de propriété.
Pour établir la responsabilité, le nouveau propriétaire devra démontrer que le vice répond aux critères légaux et qu’il affecte la valeur ou l’usage normal de la propriété. En cas de dénonciation d’un vice dans votre ancienne propriété, voici les étapes pour préparer la défense du vendeur en cas de vice caché.
Dénonciation de vice caché : que faire ?
Selon la procédure légale, le nouveau propriétaire qui découvre un vice caché dans sa maison doit en aviser le vendeur du problème par écrit. Cet avis est considéré comme une dénonciation officielle du vice caché. Ce premier contact permet au vendeur de prendre connaissance du problème et d’y répondre.
Lorsque vous recevez un avis de dénonciation, voici les étapes à suivre :
1. Attester du problème
Une fois que vous êtes avisé du problème, il est préférable de répondre rapidement à l’acheteur. Une absence de réponse peut vous être défavorable en cas de procès. Commencez par répondre par écrit au nouveau propriétaire et demandez-lui de venir attester des faits par vous-même.
2. Vérifier s’il s’agit bien d’un vice caché
Une dénonciation ne veut pas toujours dire qu’il s’agit bien d’un vice caché. Pour être considéré comme tel, il faut que le problème corresponde à la définition d’un vice caché. À titre de rappel, un vice est considéré comme caché s’il est :
- Antérieur à la vente ;
- Difficilement détectable par un acheteur prudent et diligent ;
- Grave (sa connaissance aurait influencé la décision d’achat) ;
- Inconnu de l’acheteur.
Pour justifier sa démarche, l’acheteur doit donc prouver que son cas répond aux critères légaux d’un vice caché. Si ces conditions ne sont pas remplies, le vendeur ne devrait pas être tenu responsable du défaut.
3. Faire appel à un expert indépendant
À cette étape et si la situation le justifie, vous pouvez aussi faire appel à un expert en bâtiment pour mener votre propre expertise en lien avec ledit vice allégué. Un rapport d’expertise vous permettra de comprendre :
- La description dudit vice ou de ladite problématique;
- La cause dudit vice;
- La présence ou non dudit vice au moment de la vente;
- L’étendue du dommage et ses conséquences sur le bâtiment;
- Les travaux correctifs strictement requis pour corriger ladite problématique, et;
- Dans certains cas, l’estimation de la valeur des travaux correctifs strictement requis pour corriger ledit vice.
Cette étape vous permettra de faire un état des lieux des dommages, mais également de vérifier s’il est possible que vous soyez tenu responsable.
4. Consulter un avocat en vice caché
Avant de répondre officiellement au nouveau propriétaire, nous vous recommandons également de consulter un avocat en vice caché. Selon le rapport d’expertise et la demande de l’acheteur, vous pourrez évaluer avec l’avocat votre responsabilité ainsi que vos défenses possibles en tant que vendeur dans ce cas de vice caché.
5. Répondre à l’acheteur
Une fois toutes ces étapes effectuées, vous pouvez partager votre décision à l’acheteur. Répondez par écrit de façon claire et précise. Tout ce que vous écrivez pourrait être évalué devant un tribunal.
À ce stade, vous pouvez choisir, entre autres, de :
- Proposer un montant couvrant une partie ou la totalité des travaux de réparation;
- Effectuer les travaux par vous-même, selon vos conditions;
- Ne pas intervenir si vous considérez que la demande n’est pas légitime.
En cas de désaccord avec l’acheteur, vous pouvez également négocier les termes de l’entente avec l’aide d’un médiateur en vice caché.
Vice caché : quelles défenses pour le vendeur ?
Si après ces étapes, vous ne trouvez pas d’accord avec le nouveau propriétaire, l’acheteur peut décider de vous transmettre une lettre de mise en demeure et, éventuellement, vous poursuivre en justice. En tant que vendeur, vous disposez de plusieurs arguments pour assurer votre défense.
Délai raisonnable de dénonciation
Une des protections du vendeur en cas de vice caché repose sur le délai de dénonciation du vice. Comme stipulé dans l’article 1739 du Code civil du Québec, l’acheteur qui découvre la présence d’un vice grave doit aviser le vendeur par écrit dans un délai raisonnable.
Bien que ce délai soit évalué au cas par cas, la jurisprudence en vice caché convient sur une échéance de 6 mois à un an après la découverte du vice. Passé ce délai, la dénonciation peut être jugée tardive et le dossier sera rejeté.
Notez qu’un vendeur qui connaissait le vice et l’a délibérément caché ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive.
Vente aux risques et périls de l’acheteur
Au Québec, les ventes immobilières disposent automatiquement d’une garantie légale de qualité. Celle-ci garantit que l’immeuble est exempt de vices.
Prévu par l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur doit garantir que le bien est « exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
Toutefois, si la vente a été faite sans garantie légale (ou aux risques et périls de l’acheteur), elle n’est pas protégée par une garantie de qualité. L’acheteur ne peut donc pas se retourner contre le vendeur en cas de découverte d’un vice caché comme l’immeuble est vendu tel quel.
De plus, si le vice caché était connu du vendeur (professionnel ou non), ou s’il ne pouvait l’ignorer, l’acheteur peut généralement se retourner contre le vendeur pour dol ou vice caché. Le dol est une faute intentionnelle du vendeur qui consiste à induire l’acheteur en erreur par des manœuvres frauduleuses.
Examen pré-achat et vice apparent
La prudence de l’acheteur au moment de la vente joue un rôle important dans la défense du vendeur en cas de vice caché. Si ce dernier n’a pas eu recours à un inspecteur en bâtiment, à un expert, ou n’a pas effectué un examen visuel approfondi du bien, il n’a pas agi de façon prudente et diligente.
L’article 1726 du C.c.Q. précise :
« Il [le vendeur] n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
De votre côté, vous pouvez aussi démontrer que vous avez effectué des inspections approfondies et informé l’acheteur de tout problème connu par l’entremise du formulaire de déclaration du vendeur qui doit normalement être fourni à l’acheteur pendant le processus de vente.
Autres défenses du vendeur en cas de vice caché
En cas de dénonciation de vice caché, vous pouvez aussi vous défendre si :
- Le défaut est le résultat de l’usure normale des composantes du bâtiment (demandez à l’expert en bâtiment de déterminer la dépréciation applicable des composantes visées par l’expertise) ;
- Le vice n’est pas assez grave, ou encore ;
- Il résulte d’une mauvaise utilisation de l’acheteur, par exemple le manque d’entretien.
Enfin, si la demande de l’acheteur n’est pas légitime d’un point de vue légal, ou qu’elle manque de preuves nécessaires, vous ne serez pas tenu responsable du vice.
Présomption de connaissance du vendeur professionnel
Un vendeur professionnel est une personne physique ou morale qui vend un bien dans le cadre de son activité habituelle (promoteur ou entrepreneur en construction). Il est important de noter que la défense du vendeur en cas de vice caché ne s’applique pas de la même manière s’il s’agit d’un professionnel.
En effet, l’article 1729 du C.c.Q. établit une présomption de connaissance du vice caché par le vendeur professionnel. Cela signifie que le vendeur est supposé connaître les défauts cachés du bien, même s’il n’en était pas au courant. Il devra alors démontrer qu’il était raisonnablement impossible de détecter le vice.
De plus, si le vendeur professionnel était au courant du vice avant la vente sans l’avoir déclaré, il ne peut se soustraire à son obligation de garantie de qualité.
Comment prévenir les cas de vices cachés ?
Bien que différentes défenses soient possibles pour le vendeur en cas de vice caché, la meilleure stratégie reste la prévention! Même si l’on ne peut pas toujours anticiper les vices cachés dans une propriété, il est possible d’adopter certaines mesures préventives avant la vente de votre propriété :
Effectuer une inspection approfondie
Un inspecteur en bâtiment ou un expert en bâtiment peut effectuer un examen des éléments clés de la propriété, dont la fondation, les murs extérieurs, la toiture, ainsi que les éventuels signes de moisissure ou d’humidité. Vous pouvez ainsi éviter les surprises après la vente, mais aussi corriger les défauts avant la vente. De plus, le rapport d’inspection peut renforcer la confiance des acheteurs potentiels.
Vendre sans garantie légale
Une des défenses du vendeur en cas de vice caché est de limiter ou d’exclure la garantie légale de qualité. La vente se fait alors aux risques et périls de l’acheteur, et ils ne pourront se retourner en cas de découverte d’un vice caché. Vous êtes toutefois tenu de dénoncer tout vice connu dans votre maison.
Remplir méticuleusement la déclaration du vendeur
Une déclaration transparente renforce la confiance et protège vos intérêts en cas de litige. Lorsque vous faites votre déclaration, divulguez tous les défauts, problèmes ou vices que vous connaissez dans la propriété. Vous permettez ainsi aux acheteurs d’être pleinement informés de l’état du bien, et vous évitez des procédures pour vices cachés.
Souscrire à une assurance juridique
Bien qu’il n’existe pas d’assurance contre les vices cachés pour les vendeurs, vous pouvez anticiper les risques de poursuites en souscrivant à une assurance juridique. Celle-ci offre un accès à des conseils juridiques et une défense assurée par des avocats spécialisés en cas de litige.
Trouvez les experts adaptés à votre situation
Vous l’aurez compris, chaque situation de vice caché est unique. Pour défendre votre cas, la clé est de vous entourer des bons experts! Avec un rapport d’expertise complet sur le vice et les conseils d’un avocat, vous pouvez constituer une défense adaptée en cas de procédure de vice caché.
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