Vous aimeriez mieux comprendre ce qui est considéré comme un vice caché au Québec et les démarches qui peuvent être entamées? Voici quelques réponses aux questions fréquemment posées sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un vice caché?
Un vice caché est un défaut dans un bâtiment, une maison ou un appartement qui n’était pas connu par l’acheteur au moment de l’achat. Difficilement détectable et grave, il a généralement de lourdes conséquences pour le nouveau propriétaire et il l’empêche de jouir pleinement de son bien.
Un vice caché peut faire l’objet d’une poursuite judiciaire lorsqu’il répond aux critères suivants :
- Il doit être grave ;
- Inconnu de l’acheteur au moment de l’achat ;
- Non apparent, et ;
- Sa connaissance aurait changé la décision de l’acheteur ou aurait influencé le prix d’achat.
Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché au Québec?
Différents dommages présents dans un bâtiment peuvent être considérés comme des vices cachés. Ils ont pour caractéristiques de rendre impropre l’usage de l’habitation, d’être graves et non apparents. Parmi les vices cachés les plus courants, on peut notamment retrouver :
- Moisissures ;
- Fissures ;
- Infiltrations d’eau ;
- Champignons ;
- Dégâts provoqués par des nuisibles (fourmis charpentières, souris, ou autre rongeur et insecte ravageur).
Combien de temps a-t-on pour déclarer un vice caché?
Après la découverte du vice, vous avez normalement un délai de 6 mois pour en faire la déclaration auprès du vendeur ou de l’ancien propriétaire. Cette étape est cruciale et est connue comme l’envoi de la lettre de dénonciation. Passé ce délai, vous pourriez ne plus être en mesure d’entamer une poursuite pour cause de dénonciation tardive.
Toutefois, selon l’article 1739 du Code civil si le vendeur était en connaissance du vice caché ou ne pouvait l’ignorer, votre dossier peut être traité au-delà de ce délai.
Que faire en cas de vice caché en immobilier?
Dès la découverte d’un vice caché, vous devez suivre les étapes suivantes :
- Recourir à un expert en bâtiment pour attester des faits ;
- Vous faire conseiller par un avocat ;
- Avertir par écrit le vendeur du vice caché, dans un délai raisonnable ;
- Trouver un arrangement avec le vendeur, le cas échéant, et ;
- En cas de conflit, transmettre une mise en demeure au vendeur.
Quels sont les vices cachés d’une maison?
Au Québec, les vices cachés qui se retrouvent le plus fréquemment dans une maison sont au niveau de la fondation, des murs extérieurs et de la toiture. Vous pouvez notamment y retrouver les dommages suivants :
- Moisissures ;
- Fissures ;
- Infiltrations d’eau ;
- Champignons, et ;
- Contamination ou mouvement des sols.
Un vice caché ne doit pas être confondu avec un vice apparent qui lui, est visible à l’œil nu. La découverte d’un vice apparent après l’achat d’une maison ne peut faire l’objet d’une poursuite, car il pouvait, au moment de l’achat, être constaté par un acheteur prudent et diligent.
Notez également que certaines composantes du bâtiment ont une durée de vie limitée et donc, une usure naturelle. Les cas de dégradation naturelle des composantes ne peuvent être considérés comme des vices cachés.
Combien coûte une expertise pour vice caché?
Une expertise en vice caché au Québec requiert au moins deux experts : un avocat et un expert dans la problématique rencontrée, par exemple le bâtiment. Le coût de cette expertise dépend du temps passé sur le dossier. Le taux horaire d’un expert en bâtiment peut varier entre 125 $ et 200 $, tandis que celui d’un avocat varie entre 100 $ et 600 $.
Achat de maison et vice caché, quels recours ?
En cas de découverte d’un vice caché au Québec, l’acheteur dispose de recours généraux contre le vendeur. Il peut :
- Obtenir une diminution du prix d’achat, équivalent au montant des travaux de réparation strictement requis pour corriger le vice en considérant la dépréciation du bâtiment ;
- Demander une exécution en nature, c’est-à-dire la réparation du vice, et ;
- Demander une annulation de la vente dans de rares cas.
De plus, si le vendeur connaissait l’existence du vice et l’a caché à l’acheteur, il est possible de faire une réclamation pour dommages et intérêts. Il faudra alors prouver la connaissance antérieure du vice. Notez qu’en cas de recours contre un vendeur professionnel, la loi prévoit une présomption de connaissance.
Comment faire annuler une vente immobilière pour vice caché?
Le vice doit être suffisamment grave pour justifier l’annulation d’une vente immobilière. Dans certains cas, des coûts de correction qui dépassent le prix de vente peuvent justifier une annulation de la vente immobilière. Le vendeur est alors tenu de rembourser le bien et l’acheteur doit le remettre au vendeur.
Il arrive que le bien immobilier ait pris de la valeur entre le moment de la vente et la découverte du vice. C’est pourquoi le Code civil du Québec prévoit deux types de restitutions de prestation :
- En nature : si la restitution du bien résout le conflit et rétablit la situation, ou ;
- Équivalent : si la valeur du bien s’est dépréciée ou a augmenté, il y aura une compensation.
Accusé de vice caché immobilier, que faire?
Vous pouvez vous défendre tout d’abord en réclamant une lettre explicative des faits à l’acheteur. Vous avez ensuite le droit de recourir à un expert dans la problématique visée, comme un expert en bâtiment, pour effectuer une deuxième expertise, attester les dommages et estimer les coûts de réparation. Si une entente à l’amiable n’est pas trouvée, consultez un avocat en vice caché.
L’acheteur peut demander un dédommagement des frais de réparation et lorsqu’il s’agit d’un défaut particulièrement grave, il peut demander une réduction du prix de vente. Dans certains cas, la vente peut être annulée.
Quelles sont les garanties de vice caché dans le Code civil?
L’acheteur est protégé par la caution judiciaire, ou «garantie légale» de qualité. Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, tout vendeur doit assurer que le bien vendu soit propre à l’usage. Si un vice caché est découvert après la vente et qu’il empêche la pleine jouissance des lieux, le vendeur peut en être tenu responsable.
Toutefois, si l’acheteur était averti de la présence du vice, ou s’il s’agit d’un vice apparent, l’acheteur ne peut intenter une procédure pour vice caché au Québec.
Vice caché sans garantie légale, que faire?
La garantie légale de qualité protège l’acheteur contre des cas éventuels de vices cachés au Québec. La vente effectuée sans garantie légale n’exclut pas de garantir les vices cachés connus du vendeur. Toutefois, une vente effectuée aux risques et périls de l’acheteur empêche toute poursuite pour vice caché.
En effet, cette mention stipule que l’acheteur accepte d’acheter le bien tel qu’il est. Même si le vendeur était en connaissance des vices, il ne peut y avoir de recours en garantie contre les vices cachés. Toutefois dans certains cas, il est possible de poursuivre le vendeur en prouvant que le consentement a été vicié pour dol.
Qui contacter pour un vice caché dans une maison?
Dès la découverte du vice, vous devez contacter un expert en bâtiment pour évaluer les dégâts, ses causes, ses conséquences et en estimer le coût des réparations strictement requises pour corriger le vice. Au besoin, celui-ci pourra vous recommander un autre expert pour effectuer une analyse plus spécifique. Ensuite, un expert en droit immobilier (un avocat) pourra vous conseiller sur la démarche judiciaire à suivre.
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