Vous avez récemment découvert des défauts majeurs dans votre maison? Il se peut que vous soyez face à un cas de vice caché. Infiltration d’eau, fissures, moisissures, problème de fondation… Ces problèmes majeurs ne sont heureusement pas sans recours pour l’acheteur!
Pour savoir comment agir, voici les différentes procédures en cas de vice caché dans une maison.
S’agit-il bien d’un vice caché?
Avant d’entamer une procédure auprès d’avocats, il est important de vérifier si votre problématique correspond bien à la définition d’un vice caché.
Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, un vice caché doit être :
- Difficilement détectable : ne pouvait être vu par un acheteur prudent et diligent ;
- Grave : il doit être majeur et rendre le bien impropre à l’usage, l’acheteur se serait rétracté s’il en avait eu connaissance ;
- Inconnu de l’acheteur au moment de la vente;
- Antérieur à l’acquisition de la maison : il existait au moment de la vente.
Les étapes à suivre pour faire valoir un vice caché
La première étape d’une procédure en vice caché est donc de bien confirmer que votre problématique répond à sa définition. Pour ce faire, voici les étapes à suivre :
1. Effectuer une expertise
La gestion d’un litige immobilier demande un encadrement rigoureux par les bons intervenants pour bâtir une preuve solide et crédible.
Afin d’attester la présence de votre vice caché, nous recommandons tout d’abord de contacter un expert en bâtiment. Celui-ci pourra effectuer une analyse approfondie du problème.
Dans certains cas, l’expertise doit être complétée par d’autres experts, et ce, en fonction de la nature des problématiques rencontrées. L’expert en bâtiment vous dirigera alors vers un autre expert en vice caché qui possède un champ d’expertise approprié, comme la structure par exemple.
À l’issue de cette première évaluation par un expert en bâtiment, vous obtiendrez un rapport complet qui déterminera les vices et les dommages, soit les causes et les conséquences sur le bâtiment. Vous pourrez également attester si votre cas correspond bien aux critères d’un vice caché.
Le rapport peut également comprendre un bilan des travaux correctifs strictement requis pour corriger les vices et les dommages. Cette portée des travaux correctifs est aussi appelée, une procédure de correction.
De plus, une estimation des coûts peut aussi être obtenue pour établir l’envergure du litige et informer les autres parties. Il est important de déterminer le coût des travaux correctifs pour l’inclure dans la mise en demeure.
Ce rapport est crucial pour votre dossier et pour entamer une procédure en vice caché. Il vous permettra de fournir des preuves tangibles à l’ancien propriétaire, ainsi que le coût estimé des travaux correctifs.
2. Vérifier les clauses du contrat de vente
Même si votre cas est considéré comme un vice caché, vous devez vérifier les conditions de la vente avant d’intenter un recours.
Au Québec, le Code civil protège les acheteurs par la garantie légale de qualité. Celle-ci garantit que le bien est exempt de vices cachés. Toutefois, certaines ventes se font sans garantie légale ou bien aux risques et périls de l’acheteur.
Dans ce cas, l’acheteur ne peut entamer une procédure en vice caché que s’il prouve que le vendeur était en connaissance du vice, ou ne pouvait l’ignorer. Il est alors possible d’entamer une procédure pour dol.
Un tribunal peut demander des dommages punitifs à une partie, s’il est prouvé qu’elle a commis un dol. Selon le CNRTL, la définition du dol est la suivante : “Manœuvre frauduleuse cherchant à porter préjudice aux intérêts de quelqu’un en l’incitant à accepter des conditions désavantageuses.”
3. Consulter un avocat
Une fois le rapport d’expertise en main, nous recommandons d’obtenir des conseils auprès d’un avocat en vice caché. Ce dernier pourra alors prendre connaissance du rapport afin de vous éclairer sur les aspects légaux de votre dossier et ainsi confirmer s’il est possible de prouver que votre bâtiment est affecté d’un ou des vices cachés.
Selon la nature du vice, les réparations à effectuer et la jurisprudence en vice caché, l’avocat vous renseignera sur vos droits. Il vous conseillera ensuite sur les procédures légales à entamer pour régler la situation.
4. Prévenir l’ancien propriétaire
L’étape suivante de votre procédure en vice caché est d’aviser par écrit l’ancien propriétaire de la problématique. Celui-ci pourra, s’il le désire, venir inspecter les lieux pour attester des dégâts et effectuer une autre expertise indépendante.
Notez qu’il est important d’envoyer l‘avis de dénonciation avant d’entamer des travaux. En effet, cela lui permet de prendre connaissance du vice et de proposer éventuellement un arrangement. Autrement, il se peut que vous n’obteniez pas de remboursement ou de compensation.
De plus, vous avez une limite de temps pour vous retourner après la découverte d’un vice caché. Selon le Code civil du Québec, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable.
Quelles sont les procédures possibles?
Une fois ces premières étapes effectuées, vous disposez d’un dossier solide pour entamer un recours en vice caché auprès de l’ancien propriétaire. Pour conclure une entente, voici les différentes options possibles :
Entente à l’amiable
Dans certains cas, la simple dénonciation du vice à l’ancien propriétaire permet de trouver un arrangement entre les parties. Selon l’état des dégâts et les rapports d’expertise, les propriétaires peuvent s’entendre sur la prise en charge des réparations.
Notez que parfois, les experts peuvent également participer aux négociations. Leur implication est même souhaitable pour faciliter un règlement juste et équitable.
Médiation
En cas de désaccord, vous pouvez entamer une procédure judiciaire pour régler votre litige. Avant de passer devant un juge, il est possible de trouver un accord par l’entremise d’un médiateur. Neutre et indépendant, celui-ci pourra vous aider à trouver une solution équitable, tout en respectant vos droits mutuels.
Moins onéreuse, cette solution évite le passage devant un juge et peut aboutir à un règlement plus rapide.
Procédure en cour
Selon les conseils de votre avocat, si aucun arrangement n’est trouvé, ou que le vendeur n’a pas répondu à votre dénonciation, vous devrez envoyer une lettre de mise en demeure.
Cette demande officielle permet de faire une réclamation de rectification à l’ancien propriétaire. Elle exige un montant de réparation et/ou de compensation, faute de quoi l’acheteur entamera une procédure judiciaire.
Selon la nature du vice et le coût des travaux correctifs ou réparations, le dossier sera défendu devant l’un des tribunaux du Québec :
- Petites créances : pour les montants de 15 000 $ ou moins, vous bénéficiez d’un processus simplifié, plus rapide et moins onéreux pour clôturer le dossier.
- Cour du Québec : pour les montants entre 15 000,01$ et 74 999,99$, vous devrez défendre votre dossier avec un avocat dans la Chambre civile.
- Cour du Québec ou supérieure : pour les montants de plus de 75 000$ à 99 999,99$, vous devrez défendre votre dossier avec un avocat.
- Cour supérieure : pour les montants de 100 000$ ou plus, vous devrez défendre votre dossier avec un avocat.
Pour plus de détails, consultez quel tribunal jugera votre cause?
Quels sont les jugements possibles?
Si vous obtenez gain de cause devant les tribunaux, vous pouvez obtenir comme règlement :
- La réparation du vice par l’ancien propriétaire ;
- Le remboursement des frais de correction ;
- Une réduction du prix de vente, ou bien ;
- Une annulation de la vente (cas rares).
Trouvez les experts adaptés pour créer votre dossier
Vous connaissez maintenant la procédure en cas de vice caché dans un bâtiment, et comment monter un dossier solide pour vous défendre.
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