Vous êtes actuellement propriétaire ou en devenir d’une maison et aimeriez connaître vos droits en cas de vice caché? Moisissures, infiltrations d’eau, fissures… quel que soit le type de vice caché découvert, il peut être le début de litiges longs et éprouvants. Chaque poursuite est analysée selon le Code civil, mais aussi la jurisprudence.
Pour vous éclairer sur le sujet, voici ce qu’il faut savoir sur la jurisprudence et les vices cachés dans une maison au Québec !
Vice caché : définition légale
Au Québec, un vice caché est défini comme un défaut grave, découvert après l’achat d’un bien immobilier. Celui-ci doit affecter la pleine jouissance des lieux, être difficilement détectable et ne pas être connu par l’acheteur au moment de la vente.
En cas de découverte d’un vice caché dans une maison, une procédure peut être entamée seulement si le vice est :
- Grave ;
- Inconnu de l’acheteur avant la vente ;
- Antérieur à la vente ;
- Non apparent (ne doit pas être perçu à l’œil nu lors d’une inspection) ;
- Dénoncé par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable.
Alors que certains de ces critères sont de nature objective, d’autres sont sujets à interprétation. En effet, si la présence et la gravité du vice peuvent être prouvées, le délai de dénonciation est analysé au cas par cas.
La jurisprudence en matière de vice caché immobilier va donc nous indiquer quelles ont été les interprétations de ces éléments subjectifs dans les tribunaux.
Jurisprudence et vices cachés au Québec
Voici les grands éléments à retenir de la jurisprudence en vice caché dans les maisons :
Reconnaissance du vice
En règle générale, il incombe à l’acheteur de prouver le vice caché. À l’aide d’un rapport d’expertise en bâtiment, par exemple, il peut prouver l’existence du vice. Il n’est pas tenu d’en expliquer la cause.
De plus, il doit en prouver la gravité. L’article 1726 du Code civil du Québec considère des vices cachés comme graves si « l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».
Ces premiers éléments doivent être pris en compte avant de constituer le dossier en cas de litige.
Garantie légale de qualité
Les articles 1731 à 1738 du Code civil du Québec prévoient une protection pour les acheteurs, appelée la garantie légale de qualité. Celle-ci permet d’entamer des recours en cas de défectuosité du bien vendu.
Un vendeur est donc tenu légalement d’assurer la qualité du bien vendu, ou de déclarer les défauts et vices connus. Cette garantie permet à l’acheteur de se retourner en cas de découverte d’un vice caché après l’achat.
Toutefois, certaines clauses peuvent empêcher des procédures pour vice caché :
- Exclusion partielle de la garantie : si le vice est déclaré et connu par l’acheteur au moment de la vente ;
- Aux risques et périls de l’acheteur : exclut la possibilité de poursuivre le vendeur en cas de vice caché.
Toutefois, même sans garantie légale, la jurisprudence en vice caché applique les règles habituelles de contrat. Si le vendeur a rempli de fausses déclarations et a trompé l’acheteur, il peut être poursuivi pour dol.
Prudence de l’acheteur
Avant de finaliser la vente, l’acheteur n’est pas légalement obligé d’effectuer une inspection préachat. Le Code civil stipule toutefois qu’un acheteur prudent et diligent devrait constater des vices apparents, sans recourir à un expert.
Même si un vice caché est, par définition, difficilement détectable, l’acheteur doit également se montrer raisonnable pendant le processus d’achat.
C’est pourquoi, en cas de litige pour vice caché, la jurisprudence prend aussi en compte le métier et les connaissances techniques de l’acheteur au moment de l’achat. En effet, si celui-ci était en mesure de détecter la présence du vice, le jugement peut lui être défavorable. Par exemple, le fait que le rapport d’inspection préachat renseigne l’existence d’un vice lui procure la notion d’apparence au moment de l’achat.
Autre cas de figure : si l’acheteur a mené une inspection préachat et que les résultats sont douteux, il est tenu de l’approfondir. Faute de quoi il peut ne pas être considéré comme un acheteur raisonnable par les tribunaux.
Délai de dénonciation
Enfin, en cas de découverte d’un vice caché, le Code civil stipule que l’acheteur doit effectuer une dénonciation par écrit. Prévenir le vendeur par téléphone ne sera généralement pas pris en compte devant les tribunaux et peut pénaliser l’acheteur.
De plus, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable. Comme aucun délai n’est stipulé dans le Code civil, il sera analysé au cas par cas. Le délai est évalué selon la date d’apparition des premiers signes du vice et de la gravité des faits.
Une dénonciation devrait se faire au plus tard 6 mois à un an (selon la doctrine) après l’apparition du défaut. La jurisprudence en vice caché est stricte à ce sujet! Une dénonciation jugée tardive ne sera donc pas prise en compte.
Il est toutefois pertinent de retenir que les avocats s’accordent pour dire que cette dénonciation doit être faite dès que possible. C’est pourquoi il est prudent de réaliser cette dénonciation dans un délai de 1 à 2 mois suivant la date de la découverte des dommages.
Seule exception : si le vendeur était en connaissance du vice et ne l’a pas mentionné, le délai raisonnable n’est plus d’application.
Quels sont les recours possibles en cas de vice caché ?
Selon le cas et la décision du tribunal, une poursuite pour vice caché peut mener à :
- La réparation du défaut par le vendeur ;
- Une baisse du prix d’achat ;
- La résolution de la vente ;
- Des dommages et intérêts (si le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l’ignorer).
Sachez que le vendeur dispose également de recours en cas de poursuite pour vice caché.
Trouvez les experts pour vous conseiller
En cas de conflit, un avocat en vice caché pourra vous renseigner sur la jurisprudence applicable dans votre cas et la procédure à suivre. Il est le plus apte à vous renseigner sur les procédures à suivre et la stratégie à adopter pour faire valoir vos droits.
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