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Inspecteur en bâtiment : évaluer un bien immobilier avant son achat
L’achat d’un bien immobilier représente toujours un moment joyeux dans la vie d’un propriétaire. Mais il peut aussi comprendre son lot d’incertitudes. Dans un processus d’achat résidentiel, commercial ou industriel, un inspecteur en bâtiment intervient avant la finalisation de la vente.
Avec une connaissance approfondie du bâtiment, de ses différents systèmes et des normes de construction en vigueur,
l’inspecteur immobilier effectue une analyse visuelle complète de l’édifice et de ses composantes.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, l’inspection en bâtiment est une étape essentielle pour préparer toute transaction immobilière. Elle permet de mieux connaître l’état du bien et les éventuelles réparations à prévoir. Et tout ça sans oublier que son rapport final peut aussi vous aider à négocier le prix de vente!
Quel est le rôle d’un inspecteur en bâtiment?
Actuellement au Québec, un inspecteur en bâtiment dispose d’une formation technique spécialisée en génie ou en mécanique du bâtiment (études collégiales). Il est également membre d’une association professionnelle reconnue, comme l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) ou l’AIIICQ.
Grâce à ses multiples connaissances dans le domaine du bâtiment et ses formations régulières pour mettre à jour ses connaissances, l’inspecteur en bâtiment peut faire un bilan approfondi de l’état d’un édifice. Pendant son inspection, il apprécie l’état d’une partie ou de l’ensemble des systèmes et des composantes observables d’un bâtiment d’habitation.
Son appréciation de l’état de fonctionnement d’appareils observables lui permet entre autres de mettre en lumière des problématiques et tout risque lié à la sécurité de l’ensemble des systèmes d’un bâtiment.
Quand est-ce qu’un inspecteur intervient?
Un inspecteur immobilier peut agir dans tout type de transactions immobilières, que ce soit pour un bâtiment commercial, résidentiel, ou industriel. Il peut conseiller autant le vendeur (inspection prévente) que l’acheteur (inspection préachat) et intervenir également lors de la livraison d’un bien nouvellement construit (inspection préréception).
Comme indiqué ci-dessus, ces inspections visent à évaluer l’état général des structures visibles, des systèmes présents et observables dans le bâtiment, et à les documenter.
- Effectuer une inspection visuelle détaillée du bâtiment;
- Identifier et documenter les défauts et les dommages visibles;
- Éclairer le vendeur ou l’acheteur sur l’état du bien et sur les réparations et travaux éventuels à effectuer;
- Conseiller, recommander et fournir un soutien technique à l'acheteur ou au vendeur tout au long du processus d’achat, de vente ou de rénovation d’un bien immobilier.
De plus, à l’issue de l’évaluation, votre inspecteur vous fournit un rapport écrit détaillé sur l’état du bâtiment. Ce rapport mettra en lumière toute problématique observée, autant mineure que majeure, avec les recommandations de l’inspecteur.
Notez que dans certains cas, le client et récipiendaire du rapport a la responsabilité d’approfondir avec un professionnel, comme un expert en bâtiment ou un ingénieur en structure, afin d’obtenir un diagnostic précis.
Comment est encadré son travail?
En juillet 2023, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) a publié le REIBH : le projet de règlement sur l’encadrement des inspecteurs en bâtiments d’habitation pour les inspections en vue d’une transaction immobilière. Ce dernier devrait entrer en vigueur dès le mois d’octobre 2024, ce qui assurera la qualification et la compétence d’un inspecteur au service du public.
À compter d’octobre 2024, tel que précisé par Québec habitation, tout nouvel inspecteur en bâtiment, en plus de détenir une formation reconnue, devra donc posséder une assurance responsabilité civile et une assurance responsabilité professionnelles contre les erreurs et les omissions. Les inspecteurs devront également avoir recours à la norme Bâtiment d’habitation – Pratiques pour l’inspection en vue d’une transaction immobilière (BNQ 3009-500).
Pour ce qui en est des inspecteurs en bâtiment déjà en opération aujourd’hui, ceux-ci devront suivre une formation de mise à niveau reconnue par la RBQ. Les inspecteurs devront maintenir leurs compétences à jour par la formation continue et devront être membres de leur profession qui sera désormais encadrée par la RBQ.
- Un certificat de catégorie 1 : peut inspecter tout bâtiment d’habitation de la catégorie 1 au sens de la norme BNQ 3009-500, soit un bâtiment comportant de 1 à 6 unités privées, ou;
- Un certificat de catégorie 2 : peut inspecter tout bâtiment d’habitation de la catégorie 1 et tout bâtiment comportant au moins 7 unités privées.
Comment se déroule une inspection préachat?
Lors de sa visite, l’inspecteur en bâtiment examine autant à l’intérieur qu’à l’extérieur chaque partie visible de la maison. Son but est de détecter d’éventuels problèmes, malfaçons ou usures, d’évaluer les changements et les réparations à effectuer ou de recommander à son client d’approfondir certaines problématiques avec un professionnel.
L’inspection se déroule généralement en trois étapes :
1. Préparation
L’inspecteur se familiarise avec les plans du bâtiment à l’étude, la déclaration du vendeur et/ou tout autre document éventuellement fourni par le propriétaire.
2. Inspection
Cette étape se fait pendant la visite, où l’inspecteur examine en détail le bâtiment en observant l’état de ses différents systèmes et composantes visibles. Selon les Normes de pratique professionnelle pour l’inspection de bâtiments résidentiels, une publication de l’ordre des architectes du Québec, l’ordre des évaluateurs agréés du Québec et l’ordre des technologues professionnels du Québec, voici les points à examiner :
Les composantes structurales
- Les fondations;
- Les planchers;
- Les murs;
- Les colonnes;
- Les plafonds;
- Les toits.
L’extérieur
- Les revêtements extérieurs des murs, les solins;
- Les fenêtres et portes en place;
- Les dispositifs de commande électrique des portes de garage;
- Les saillies (terrasses, balcons, perrons, etc.);
- Les avant-toits, y compris les fascias et les sous-faces;
- La végétation, les pentes du sol, le ruissellement des eaux, les entrées de garage, les trottoirs d’entrée et les murs de soutènement, pour ce qui est de leur effet sur l’état du bâtiment.
La toiture
Le toit
- Les revêtements du toit;
- Les systèmes d’évacuation des eaux;
- Les solins;
- Les lanterneaux, l’extérieur des cheminées et des émergences.
L’Entretoit (ou vide sous-toit)
- Les éléments structuraux;
- Le revêtement de support de la toiture (platelage);
- L’isolation des combles non finis;
- La présence de pare-vapeur;
- Les éléments de ventilation de l’entretoit;
- Le type d’isolation;
- Le dégagement des matériaux combustibles autour de la cheminée.
La plomberie
- Les robinets des appareils de plomberie fixes;
- Le système intérieur visible de distribution d’eau;
- Le système intérieur visible d’évacuation des eaux (siphons, regards et clapets antiretour, fuites et efficacité d’évacuation;
- Système de production d’eau chaude (chauffage de l’eau et dispositifs automatiques de sécurité);
- Systèmes et les composantes de l’évacuation des fosses de retenue;
- S’informer auprès du vendeur du raccordement des réseaux d’alimentation en eau ou d’évacuation des eaux usées à un système public ou privé.
L’Électricité
- L’entrée de service;
- L’équipement de mise à la terre, dispositif de protection générale, panneau principal et les panneaux de distribution et leur emplacement;
- L’intensité et la tension nominales de l’installation;
- Le fonctionnement d’un nombre représentatif d’appareils d’éclairage installés, d’interrupteurs et de prises de courant (intérieur et/ou extérieur);
- La polarité et la mise à la terre de toutes prises de courant située à proximité des appareils de plomberie intérieurs, dans le garage ou l’abri d’auto, sur les murs extérieurs;
- Le fonctionnement des disjoncteurs différentiels.
Le Chauffage
- Les systèmes de chauffage installés en permanence (générateur de chaleur principal et sa source d’énergie, distribution de chaleur, mécanismes usuels de mise en marche, dispositifs automatiques de sécurité et présence de sources de chaleur dans chaque pièce habitable);
- L’inspecteur doit faire fonctionner les systèmes en utilisant les mécanismes usuels de mise en marche.
La ventilation et la climatisation
- Le système central de climatisation (source d’énergie et type d’installation de refroidissement);
- Systèmes de ventilation et d’évacuation de l’air;
- Faire fonctionner les systèmes au moyen de mécanismes usuels de mise en marche.
Intérieur
- Les murs, les planchers et les plafonds;
- Les marches, les escaliers, les balcons et les garde-corps;
- Les armoires et les comptoirs;
- Les fenêtres et les portes (les faire fonctionner en nombre représentatif)
- Les murs, les portes et les plafonds séparant les espaces habitables et un garage, en fonction de leur étanchéité au gaz;
- Les fosses de retenue.
3. Rapport
Il produit ensuite un document avec des notes sur l’état du bâtiment en indiquant ses défauts à régler, avec des photos à l’appui.
En résumé, l’inspection de bâtiment joue un rôle crucial dans l’évaluation de l’état de la propriété que vous convoitez. Le rapport de l’inspecteur en bâtiment vous offre aussi une base pour prendre des décisions éclairées sur vos achats.
De plus, l’inspecteur en bâtiment peut jouer un rôle important dans la négociation du prix d’achat. Si, à la suite de la réception du rapport d’inspection, vous réalisez qu’il y a de nombreux travaux de réparations à prévoir, vous pouvez en discuter avec le vendeur et trouver un terrain d’entente.
L’inspection préachat : une étape essentielle pour l’acheteur
Vous l’aurez compris, l’inspection est une étape importante avant de finaliser la vente ou l’achat d’une propriété. D’un point de vue du vendeur, elle permet d’effectuer les réparations nécessaires, de déclarer certaines problématiques aux acheteurs potentiels ou d’ajuster le prix de vente avant de mettre l’immeuble sur le marché. Pour l’acheteur, elle permet de mieux connaître l’état du bâtiment et éventuellement, de négocier son prix d’achat!
Sans être obligatoire, l’inspection préachat est fortement conseillée. Selon le Code civil du Québec, les acheteurs doivent faire preuve de prudence et de diligence pendant le processus d’achat. Faire appel à un inspecteur en bâtiment permet notamment de remplir cette responsabilité lors du processus d‘achat.
Attention, l’inspecteur immobilier effectue une inspection visuelle des lieux et ne peut donc pas détecter la présence de vices cachés. Il ne peut analyser l’intérieur des fondations ou de la structure intérieure et extérieure. L’inspection préachat permet toutefois de diminuer les chances de découvrir des défauts après l’acquisition du bien.
Si vous découvrez un vice caché suivant l’acquisition de la propriété, vous pourrez faire appel à un expert en bâtiment.
Combien coûte un inspecteur en bâtiment?
- Les honoraires de l’inspecteur selon son niveau d’expérience (1 vs 2);
- La région dans laquelle vous vivez;
- Le type de propriété et sa taille.
En moyenne, vous pouvez compter entre 500$ et 900$ pour l’inspection complète d’un bâtiment et son rapport. Si vous désirez effectuer des analyses plus poussées sur les composantes non visibles de la maison, comme détecter la présence de moisissures entre les murs, il faudra débourser des frais supplémentaires d’experts en vice caché.
Les frais payés en prévention sont souvent bien moindres que ceux engendrés après plusieurs années de dégâts!
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