Après avoir vendu votre bien immobilier, vous pensiez faire d’heureux propriétaires et pouvoir continuer vos affaires paisiblement. Toutefois, quelques mois ou années après la vente, vous recevez une dénonciation, puis une mise en demeure pour vice caché.
Bien que peu souhaitable, ce genre de scénario est fréquent. Si vous êtes dans cette situation, pas de panique! En tant que vendeur, vous disposez de recours. Aide Vice Caché vous éclaire sur les mises en demeure pour vices cachés et les recours du vendeur.
Qu’est-ce qu’une mise en demeure?
Selon Justice Québec, une mise en demeure est une lettre ordonnant à la personne responsable d’une faute de la corriger. Cette lettre comprend les modalités de réparation, souvent d’ordre financier, et stipule le délai dans lequel la rectification doit être effectuée.
La mise en demeure permet aux parties impliquées de régler la situation sans passer par les tribunaux. Toutefois, en cas de désaccord du débiteur sur les termes de la demande, le conflit peut être poursuivi en cour.
Qu’implique une mise en demeure pour vices cachés?
Selon le Code civil du Québec, l’acheteur est généralement protégé contre les vices cachés par la garantie légale. En cas de découverte d’un dommage grave après la signature de l’acte de vente, l’acheteur dispose donc d’un délai raisonnable pour en aviser le vendeur.
Cette première étape nécessite donc un avertissement ou une dénonciation du vice auprès du vendeur. L’avis de dénonciation précède la mise en demeure pour permettre aux parties de trouver un arrangement et rectifier la situation. En cas de désaccord sur cette première demande, l’acheteur peut recourir à une mise en demeure pour vice caché.
Que peut revendiquer l’acheteur dans sa mise en demeure?
Les mises en demeure font toujours l’objet d’un réajustement financier. Selon la nature du vice, l’étendue des dommages et la perception des dégâts par l’acheteur, il peut revendiquer au vendeur :
- Une compensation du prix de réparation ;
- Une prise en charge des travaux ;
- Un réajustement du prix de vente ;
- Une compensation additionnelle en cas de perte de valeur du bien, et ;
- Dans des cas rares et particulièrement graves, une annulation de la vente.
Bien qu’un litige pour vice caché cherche toujours à prouver la responsabilité du vendeur, il dispose de recours pour se défendre en cas de mise en demeure!
Vices cachés : quels recours pour le vendeur?
1. Évaluer les faits par vous-même
Tout d’abord, un vendeur qui est avisé d’un vice caché par l’acheteur peut attester des dégâts par lui-même. Durant cette étape, il peut recourir aux services d’un expert en bâtiment pour :
- Déterminer la cause des vices ;
- Déterminer les dommages ou les conséquences ;
- Fournir une procédure de correction pour les travaux correctifs strictement requis pour corriger les vices et les dommages, et ;
- L’estimation des travaux correctifs.
Avec les conseils de votre expert, cette étape vous permet également de vérifier si les vices répondent à tous les critères d’un vice caché. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur ne pourra défendre un cas de vice caché.
Suite à cette étape, vous pouvez choisir de donner à l’acheteur une réponse positive ou négative. Dans le cas où vous concédez à la demande de l’acheteur, vous pouvez trouver un arrangement à l’amiable ou opter pour la médiation. En cas de refus, vous recevrez très probablement une mise en demeure.
2. Répondre à la mise en demeure
Suite à la réception d’une mise en demeure pour vice caché, vous devez répondre à la demande. Vous êtes libre d’accepter ou de refuser les termes. Il est conseillé de vous renseigner auprès d’un avocat spécialisé en vice caché pour connaître vos droits et votre marge de manœuvre dans le dossier litigieux. Votre avocat vous conseillera également sur les arguments à formuler dans votre réponse.
Dans le cas où vous avez refusé la demande de l’acheteur, il est probable que le conflit soit poursuivi en cour.
3. Consulter un avocat expert en vice caché
Une mise en demeure et une poursuite judiciaire pour vices cachés ne signifient pas que l’acheteur va gagner sa cause. Les cas de vices cachés sont complexes juridiquement et la poursuite doit répondre à de nombreux critères pour être valable.
Si par exemple, l’acheteur ne vous a pas averti des dommages, soit l’étape de la dénonciation, avant de vous transmettre une mise en demeure pour vice caché, vous avez de fortes chances de remporter le procès. D’autres cas de figure peuvent vous innocenter par exemple s’il s’agit d’un vice apparent, ou bien si le vice caché était connu par l’acheteur.
C’est pourquoi en cas de poursuite judiciaire, il est essentiel de consulter un avocat en droit immobilier ou en vice caché. Il vous aidera à constituer votre dossier et pourra défendre votre cause devant les tribunaux.
Trouver un médiateur ou avocat en vice caché
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